(정보제공) 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 부활

수도권 조정대상지역 2주택 이상자가 해당
중과세 보완대책을 위한 개정 법령 2월 27일 공포
5월 9일까지 양도계약 체결시 조건부 중과배제
매수인은 일정 기한 내 입주하고 2년 거주해야

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [156]

2026년 5월 9일을 끝으로 조정대상 지역에 대한 다주택자의 양도소득세 중과세 유예조치가 예정대로 종료된다.

따라서 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게 기본세율에 중과세율을 가산한다. 1세대 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가된다. 더불어서 장기보유특별공제도 받을 수 없기 때문에 늘어나는 세액은 생각보다 많아진다.

동시에 정부는 시장 충격을 줄이기 위한 보완장치도 함께 내놓았다. 세금·토지거래허가·주택담보 규제가 서로 엇박자를 내지 않도록 맞물림을 조정한 것이다.

세법상 양도소득세 과세요건 성립일은 등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른날을 기준으로 한다. 그러나 이번 보완책에서는 조정대상지역 내 다주택자가 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적 증빙으로 확인되면 양도소득세 중과세 적용은 하지 않는다. 다만, 계약일로부터 일정 기간 내 잔금과 등기를 마쳐야 하며, 가계약이나 매매를 위한 사전약정은 인정되지 않는다.

계약일부터 등기 또는 잔금일까지의 기간은 조정대상지역의 구분 유형에 따라 차이가 있다. 2025년 10월 15일 이전부터 지정되어 있던 기존 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산)은 계약일로부터 4개월 내 잔금이나 등기를 마쳐야 한다. 반면 2025년 10월 16일 이후 새로 지정된 지역은 6개월이 주어진다. 서울의 나머지 전역과 경기도 12개 지역이 그 대상이다. 신규 지정으로 갑작스럽게 중과 대상이 된 점을 고려해 2개월의 여유를 더 준 것이다.

현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 토지거래허가구역 및 투기과열지구로도 지정된 상태다. 토지거래허가구역에 해당하는 경우에는 실거주 의무가 결합된다. 허가일로부터 일정 기간 내 입주하고 2년간 실거주해야 한다. 기존 지역은 4개월, 신규 지정 지역은 6개월로 맞추었다. 세제상 잔금기한과 허가제상 입주기한을 일치시키려는 조정이다. 제도 간 충돌을 줄이겠다는 의도다.

임대 중인 주택에 대해서는 한시적 완화가 적용된다. 2026년 2월 12일 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지는 매수인의 실거주 의무를 유예한다. 다만 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주해야 한다. 임차인의 계약기간은 존중하되 무기한 유예는 허용하지 않겠다는 취지다.

이 모든 완화는 ‘매도인이 다주택자이고, 매수인이 무주택자인 경우’에 한정된다. 무주택 여부는 토지거래허가 신청일 또는 담보 신청일을 기준으로 판단한다. 정책의 목적이 다주택자의 매물을 시장에 유도하고, 무주택 실수요자의 진입을 돕는 데 있음을 분명히 한 것이다.

금융규제도 연동된다. 수도권·규제지역에서 주택담보를 실행하면 6개월 내 전입해야 하는 의무가 있다. 이번 보완안은 일정 요건을 모두 충족하는 경우 ‘담보 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 전입을 허용한다. 단, 매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자이며, 기존 임대차계약을 승계하는 거래여야 한다.

이번 조치는 다주택자에게는 사실상 마지막 정리 기회를 제공하는 동시에, 무주택 실수요자에게는 진입 창구를 열어준 정책이다. 그러나 요건은 촘촘하다. 계약일, 허가일, 잔금일, 담보 실행일, 전입신고일 등 각각의 기준일이 다르다. 한 단계라도 일정이 어긋나면 중과 배제, 실거주 의무, 담보 약정 위반 등 복합적 위험이 발생한다. 단순히 “5월 9일 전 팔면 된다”는 식의 접근은 곤란하다.

조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과세 체계는 문재인 정부에서 2018년 4월 1일부터 소득세법 제104조(양도소득세 세율) 제7항을 신설하여 기본세율에 2주택자 10%포인트, 3주택 이상자 20%포인트를 가산하는 것으로 시행되다가 다시 2020년 8월 18일자 개정을 통해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트를 가산하는 것으로 강화되었다.

그리고 윤석열 정부 출범 직후인 2022년 5월부터 소득세법 시행령을 여러 차례 개정하면서 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예 조치를 한시적으로 시행해 왔다.

* 조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과 적용 배제 관련 법령: 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의4 제3항 제6호의2, 제167조의10 제1항 제12호의2 및 제167조의11 제1항 제12호 

그러나 최근 서울을 중심으로 한 일부 수도권에서 집값 상승 분위기와 함께 정책의 변화로 이번에 유예기간(2026년 5월 9일까지) 일몰과 함께 유예 연장을 위한 시행령 개정을 하지 않음으로써 2026년 5월 10일부터는 자동으로 중과제도가 부활된 것이다.

다만, 다주택자에게 주택 양도를 위한 준비기간을 주는 등 시장 충격을 줄이고, 차질 없는 시행을 위해서 소득세법 시행령에 대한 보완 입법이 지난 2월 27일자로 공포되었다. 

다음은 이번 대책에 대하여 질문이 많을 것으로 예상되는 사항을 문답으로 구성했다.

▲ 5월 9일까지 계약한 후 토지거래허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게(예: 3개월) 남은 경우 임대차계약이 종료되면 바로 실거주 해야하는지?
☞ 허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우에는, 기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 됩니다.

▲ 신규 지정 조정대상지역 주택의 경우 토지거래허가제도상 실거주 의무가 유예(4→6개월)되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되는 것인지?
☞ 무주택자로 제한되지 않습니다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능합니다.

▲ 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금ㆍ등기하도록 유예되었는데, 토지거래허가 대상인 경우 현행 제도상으로는 허가 후 4개월 내 실입주인데도, 6개월 내 잔금ㆍ등기가 가능한 것인지?
☞ 가능합니다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금‧등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 됩니다.

▲ 임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가 제출해야 하는 서류 등이 있는지?
☞ 전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요합니다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자로서 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래하는 경우에 적용됩니다.

▲ 매수자가 무주택자로 제한된다고 했는데, 무주택자 여부를 보는 기준 시점이 언제인지?
☞ 허가 신청시를 기준으로 합니다. 전입신고 의무 유예의 경우 담보 신청일을 기준으로 판단합니다.

▲ 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예와 주택담보 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한 것인지?
☞ 매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않습니다. 이번 실거주 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치로서 매도인이 해당 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용됩니다.

* 이글은 작성일 현재의 세법과 정부의 발표 자료를 기준으로 알기 쉽게 정리한 것이므로 생략된 부분도 있습니다. 세법은 경우의 수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용시에는 세무사 등 전문가의 자문을 권합니다.(필자 주)

* 독자들을 위한 세무상담 안내: 문의할 사항과 성함 및 전화번호를 제 메일(bh1958@naver.com)으로 보내주십시오. (광교세무법인 조봉현 세무사)





ㅇ자료출처: https://www.socialfocus.co.kr/news/articleView.html?idxno=23025